Top

Tax Rule

Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan merupakan salah satu objek pajak yang dikenakan Pajak Penghasilan (PPh) Pasal 4 ayat (2) yang bersifat final. Penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan meliputi penjualan, tukar-menukar, perjanjian pemindahan hak, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah, waris, atau cara lain yang disepakati. Perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya juga merupakan objek pajak PPh final.

Payung hukum yang mengatur tentang pajak penghasilan atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan tercantum dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya, yang kemudian dituangkan dalam Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 261/PMK.03/2016. Orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 1 ayat (1) dalam Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 261/PMK.03/2016, dipungut pajak penghasilan oleh bendahara pemerintah atau pejabat yang melakukan pembayaran atau pejabat yang menyetujui tukar menukar.

Besarnya pajak pengahasilan atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah sebagai berikut.

  1. 5% (dua koma lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan selain pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa Rumah Sederhana atau Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan .
  2. 1% (satu persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan ha katas tanah dan/atau bangunan.
  3. 0% (nol persen) atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pemerintah, badan usaha milik negara, yang mendapat penugasan khusus dari pemerintah, atau badan usaha milik daerah yang mendapat penugasan khusus dari kepala daerah, sebagaimana dimaksud dalam undang-undang yang mengatur mengenai pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.

Pembebasan PPh final dapat diberikan atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada:

  1. Orang pribadi yang mempunyai penghasilan di bawah Penghasilan Tidak Kena Pajak yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan jumlah bruto pengalihannya kurang dari Rp60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah) dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah.
  2. Orang pribadi yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada keluarga sedarah dalam garus keturunan lurus satu derajat, badan keagamaan, badan pendidikan, badan sosial termasuk yayasan, koperasi atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil, yang ketentuannya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau pengusaan antara pihak-pihak yang bersangkutan.
  3. Badan yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada badan keagamaan, badan pendidikan, badan sosial termasuk yayasan, koperasi atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil, yang ketentuannya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan.
  4. Pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan karena waris
  5. Badan yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan dalam rangka penggabungan, peleburan, atau pemekaran usaha yang telah ditetapkan Menteri Keuangan untuk menggunakan nilai buku
  6. Orang pribadi atau badan yang melakukan pengalihan harta berupa bangunan dalam rangka melaksanakan perjanjian bangun guna serah, bangun serah guna, atau pemanfaatan barang milik negara berupa tanah dan/atau bangunan
  7. Orang pribadi atau badan yang tidak termasuk subjek pajak yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan.

Penghasilan yang diterima oleh orang pribadi atau badan atas persewaan tanah dan/atau bangunan merupakan objek pajak final PPh 4 ayat 2. Hukum yang mengatur tentang penghasilan atas sewa tanah dan bangunan adalah Peraturan Pemerintah Nomer 34 Tahun 2017. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomer 34 Tahun 2017 pasal 2 menjelaskan bahwa penghasilan sewa tanah dan/atau bangunan meliputi penghasilan atas pembayaran berkala selama perjanjian Bangunan Guna Serah, penghasilan dalam bentuk bangunan yang diserahkan sebelum perjanjian bangunan Guna Serah berakhir,  penghasilan yang diserahkan atau seharusnya diserahkan pada saat perjanjian Bangunan Guna Serah berakhir dan/atau penghasilan lain terkait perjanjian Bangunan Guna Serah termasuk pembayaran terkait bagi hasil penggunaan Bangunan dan denda perjanjian Bangunan Guna Serah. Namun, penghasilan yang dimaksud tidak termasuk penghasilan yang diterima atau diperoleh dari jasa pelayanan penginapan dan akomodasinya.  Contoh penghasilan sewa atas tanah dan/atau bangunan mencakup tanah, rumah, rumah susun, apartemen, kondominium, gedung perkantoran, rumah kantor, toko, rumah toko, gudang dan industri. Pajak penghasilan atas sewa tanah dan/atau bangunan dikenakan pph final sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan tanah dan/atau bangunan. Jumlah bruto merupakan  semua jumlah yang dibayarkan atau yang diakui sebagai utang oleh Penyewa dengan nama dan dalam bentuk apapun yang berkaitan dengan tanah dan/atau Bangunan yang disewa termasuk biaya perawatan, biaya pemeliharaan, biaya keamanan, biaya layanan, dan biaya fasilitas lainnya, baik yang perjanjiannya dibuat secara terpisah maupun yang disatukan.

Peraturan Pemerintah No. 34 tahun 2017 pasal 3 menjelaskan bahwa apabila penyewa adalah badan pemerintah, subjek pajak badan dalam negeri, penyelenggara kegiatan, bentuk usaha tetap, kerjasama operasi, perwakilian perusahaan luar negeri lainnya dan orang pribadi yang ditetapkan oleh Direktur Jenderal Pajak sesuai peraturan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 394/KMK.04/1996, maka Pajak Penghasilan yang terutang wajib dipotong oleh penyewa dan penyewa wajib memberikan bukti potong kepada yang menyewakan atau yang menerima penghasilan. Namun, apabila penyewa adalah orang pribadi atau bukan subjek pajak penghasilan selain yang disebutkan sebelumnya, maka Pajak Penghasilan yang terutang wajib dibayar sendiri oleh pihak yang menyewakan. Hal ini menjelaskan bahwa apabila penyewa merupakan badan atau orang pribadi yang ditunjuk sebagai pemotong dan yang menyewakan adalah orang pribadi maka akan dipotong oleh penyewa. Apabila penyewa dan yang menyewakan sama-sama merupakan orang pribadi maka akan disetor sendiri oleh pihak yang menyewakan. Kemudian, apabila penyewa adalah orang pribadi dan yang menyewakan adalah badan atau orang pribadi yang ditunjuk sebagai pemotong maka disetor sendiri oleh pihak yang menyewakan. Apabila yang penyewa dan yang menyewakan sama-sama merupakan badan atau orang pribadi yang ditunjuk sebagai pemotong maka dipotong oleh penyewa.

PPh terutang harus dilunasi melalui pemotongan oleh penyewa, penyetoran ke bank persepsi dan Kantor Pos selambat-lambatnya tanggal 10 bulan berikutnya setelah bulan pembayaran atau terutangnya sewa dengan menggunakan Surat Setoran Pajak (SSP). Pelaporan pemotongan dan penyetorannya dilakukan ke Kantor Pelayanan Pajak atau Kantor Pelayanan Penyuluhan dan Konsultasi Perpajakan selambat-lambatnya tanggal 20 bulan berikutnya setelah bulan pembayaran atau terutangnya sewa dengan menggunakan SPT Masa PPh Pasal 4 ayat(2). Apabila PPh terutang harus disetor sendiri oleh yang menyewakan, maka yang menyewakan wajib menyetor PPh yang terutang ke bank persepsi atau Kantor Pos selambat-lambatnya tanggal 15 bulan berikutnya setelah bulan pembayaran atau terutangnya sewa dengan menggunakan Surat Setoran Pajak (SSP). Pelaporan penyetorannya dilakukan ke Kantor Pelayanan Pajak atau Kantor Pelayanan Penyuluhan dan Konsultasi Perpajakan selambat-lambatnya tanggal 20 bulan berikutnya setelah bulan pembayaran atau terutangnya sewa dengan menggunakan SPT Masa PPh Pasal 4 ayat(2).